住宅を建てる 
【土地の取得】
購入・分家・建て替えに関わらず、住宅が建てられるか調査は必要です。現在、建物が建っているから建て替えが出来るとはかぎりません。土地の地目が宅地だからと言って、住宅が建てられるとも限りません。必ず専門家に相談しましょう。


【計画】
資金計画・構造計画・プラン計画・設備計画・耐震計画など、あらゆる事を加味しないといけません。この段階の情報提供やアドバイスがすべてを決めてしまいます。


【設計】
計画に基づき、施工が出来るように図面を作成します。


【施工】
設計図に基づき各職人さん達が施工をしていきます。それを段取りするのが、工務店さんや、大工の棟梁やハウスメーカーです。


【完成】
完成したら、登記をします。支払状況に合った登記をしないと余分な税金を納める事になることがあります。また、税金の控除が受けられない事があります。


リフォームする 
ペンキの塗り替えから、増改築まで一口にリフォームと言っても幅広い内容が有ります。どんなリフォームでも、信頼できる設計事務所、工務店、大工の棟梁に相談してみる事を進めます。流れの業者や訪問販売的な業者は極力避けましょう。失敗している人を数多くみています。

耐震補強 
東海地震に向けて静岡県でも住宅の耐震補強を推進しています。各メーカーなどもいろいろな補強方法や補強金物を開発販売しています。県のホームページでも紹介していますが、一番大切なのは各建物に合った補強をする事です。構造理論のわかっている設計事務所に相談する事が一番だと思います。

シックハウス 
化学物質やハウスダストなどによりアレルギー反応が過敏に出る症状です。
症状の出ている人と出る可能性のある人では、対処の方法が異なります。
症状の出ている人は、医師の診断を基に住宅の使用材料や工法を考える必要が出てきます。
現在、出ていない人でも化学物質がなるべく少ない環境にする事です。
あとは、新品の家具や化粧品、防虫剤、タバコなど空気を汚すおそれのある物に気を配る事です。部屋の換気はこまめに行いましょう。

マンション大規模修繕工事 
大規模修繕工事をしたいが困っていませんか?

■大規模修繕工事へ向け、管理組合をまとめる事が大切です。

大規模修繕工事を正しく理解した上で、工事が必要かどうかの判断をし、その事実を住民の多数が共有理解する事が大切です。

その為に、どうしたら良いか。

大規模修繕工事が必要かどうかの判断材料として、建物の劣化調査をすることをお勧めします。

劣化調査の前に、各住戸へ劣化状況アンケートを配布し、回答してもらいましょう。

共用部分の修繕工事をする大規模修繕工事は、各住戸のバルコニーも対象となります。従って、大規模修繕工事はバルコニーも対象範囲に入るという事を認識してもらううえで、劣化状況確認アンケートを配布し、それから各住戸のバルコニー及び共用廊下・階段等の劣化調査にはいると、住民が少しずつ大規模修繕工事を認識していきます。

劣化調査後、報告書を管理組合に提出しますので、それに基づき、劣化説明報告会を開き住民に理解を深めてもらいます。

■修繕費用と修繕積立金(※一番難しいところ)

大規模修繕工事の予算と修繕積立金の把握が必要になります。

大規模修繕工事に必要な予算は、劣化調査と建物図面等から概算予算を組むことができます。
修繕積立金は、決算報告書より把握できると思います。
それらを基に、今後の方向性とスケジュールを決めていきます。
予算より積立金が多いか同額程度あれば、方向性もスケジュールもすぐに決定できると思いますが、積立金が少ない場合が問題です。

方向性として、
○予算範囲内で工事をする。
○借入をして工事をする。
○工事を先送りする。
○修繕積立金の一時金を集める。
○修繕積立金を値上げし、なるべく早く工事をする。

等々、いろんなケースが考えられます。
又、費用という現実的な側面が出てくるので慎重に進めないといけません。
修繕積立金の話をしていく上で、長期修繕計画もあわせて検討していくことが重要になってくるので、大規模修繕工事・長期修繕計画・修繕積立金・管理規約等全般を理解したうえで、アドバイスができる第三者がいるとまとまりやすいと感じます。
 
■大規模修繕工事を進める上で

良質な工事を適正価格範囲内でいかに安く請け負ってくれる業者を選択するか。
その為には、設計図・仕様書・設計書を作成し、同じ内容で数社の業者に見積り提出してもらう事が一番です。
図面や仕様書が無い中で、業者見積りを収集しても、金額の比較検討ができません。
たとえば、塗装一つとっても仕様が様々、面積が同じでもランクの上の仕様で見積り提出している業者とランクの下の仕様で見積り提出している業者では、どちらがほんとに安い金額で提出しているかの判別ができないからです。
管理組合員への説明の際にも、明確な業者決定の説明ができないと困ります。
  
■工事監理

工事を発注後、適切な施工がされているか、図面内容と照らし合わせ決められた工程通りの施工をしているか、現場確認をすることが大切です。
これを工事監理といいます。
又、大規模修繕工事は、住民が生活している中での施工になるので、住民とのコミュニケーションを適切に図れるようにコントロールしていくことも大切になります。



■マンション大規模修繕工事 コンサルタント業務

大規模修繕工事を施工できるように、管理組合内部の取りまとめ
大規模修繕工事の予算案の立案(修繕積立金の値上げなど)
長期修繕計画の立案
建物の現状調査(劣化調査と報告)
大規模修繕工事の内容検討
大規模修繕工事の施工業者選択
大規模修繕工事の監理

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